COMPRAR VIVIENDA

Cuando pensamos en la compra de una vivienda creo importante tener en cuenta estos temas que te dejaré en esta entrada. También verás alguna herramienta que para hacer servir en tu búsqueda.

PREPARATIVOS

No puedo empezar de otra manera, que advirtiendo que lo mas importante, antes de pensar en comprar, es ver si puedo hacerlo. Es importante valorar si tengo opciones suficientes de éxito para que, en caso de no disponer del dinero total, las entidades financieras me puedan prestar el dinero que necesito. Por lo que, mi primera recomendación será que vayas directamente a tu entidad financiera de uso diario, donde aportas la nómina cada mes. Esta entidad te conoce, sabe bien que movimientos económicos tienes y es una firme candidata a que te conceda el crédito. 

De forma general la aportación económica inicial que deberíamos de disponer es de un 20% de la vivienda que queremos comprar, más los gastos. Si dispones de este dinero, raramente te denegaran el crédito. Esos ahorros serán claves.

Si no tienes ahorros por de esta cantidad, y necesitas el 90% de hipoteca sobre el valor de la vivienda, hay algunas entidades financieras que se van a desbancar, aunque sigues teniendo bastantes opciones de éxito, siempre y cuando tengas tu trabajo con un contrato indefinido o si no tienes préstamos personales que te minoren el endeudamiento.

El cálculo estimativo que hace un banco para el endeudamiento, puede variar desde el 30% o 40% del sueldo, la cantidad máxima que consideran que puedes tener de letra en una futura hipoteca. 

En el caso que tengamos que financiar el 100% o incluso el 100% mas gastos, necesitarás de un profesional hipotecario que te ayude para su obtención. Podría ser viable, no renuncies a ello, pero ya son tantos por cientos de éxito mas bajos, y deberías tenerlo muy en cuenta a la hora de hacer un contrato de arras.

A parte de tu entidad financiera de siempre, puedes comparar en otras. Déjate aconsejar por profesionales, estamos en contacto a diario con bancos y sabemos que tipos de interés poder conseguir, y que directores te harán una gestión mejor. Muchos directores de entidades financieras hacen lentísima esta gestión de los expedientes, o no están acostumbrados a volumen hipotecario, o tienen demasiado trabajo, eso a ti no te conviene para nada... es vital tener claro rápidamente a que entidad le pedirás el crédito. 

Este asesoramiento, si la hipoteca es al 80-90% en mi caso es gratuito y puedes aprovecharlo porque sin duda hará que tengas el camino muchísimo mas fácil.

GASTOS EN LA COMPRA

Intentaré resumir brevemente los gastos que comporta a día de hoy la compra de una vivienda en Catalunya. De forma general, la estimación que podríamos hacer es de un 12-13%, pero hay muchas excepciones.

-Notaría: Sus honorarios pueden rondar los 800 euros, pero siempre dependerá del valor de escritura del inmueble. Te dejo una herramienta que te ayudará para esa estimación.

https://www.ocu.org/gastos-de-notaria

-Registro propiedad: La inscripción del cambio de titularidad de una vivienda tiene un coste aproximado  de 500 euros, también depende de los valores del inmueble.

-Gestoría: En caso de que no sepamos o no queramos hacer la tarea de inscribir la finca en el registro, pagaremos a una gestoría que se encargará. Ese coste puede ser de unos 300 euros.

-En caso de vivienda nueva pagaremos el 10% de IVA siempre, excepto si es vivienda VPO que sería el 4%. A este impuesto habrá que sumarle el 1,5% de IAJD.

-En caso de viviendas de segunda mano pagaremos un 10% ITP  pero tenemos varias excepciones como:

1º Las VPO, Viviendas protección oficial,  tributan al 7%

2º Si los compradores tienen 32 años o menos, declaran la vivienda como habitual y tienen una renta inferior a 30.000€, liquidarían al 5%.

3º Minusvalías dependiendo Ley 21/2001 y la Ley 31/2002 tributan también al 5%. En el enlace mas información.

4º Familias numerosas tributan también al 5%.

Los gastos generales de la hipoteca desde el año 2019, por ley, los sufraga en su mayor parte las entidades financieras (anteriormente los asumía el comprador). También los costes de la escritura de hipoteca, notaria, apertura, AJD... tuvieron ese cambio.

Para el caso de la Tasación también es gratuita, pero si queremos elegir nosotros al profesional concreto o compañía que nos valore el inmueble, nos puede suponer un coste de 400-600 euros, como siempre dependerá de los valores.

LA FINCA EN SI, QUÉ TENER EN CUENTA?

Hay una serie de cosas obvias a mirar de cualquier vivienda como zona, metros, habitaciones, baños, pero os intentaré comentar algunas que a veces no se tienen en cuenta. 

1º Es muy importante las orientaciones de la vivienda según te guste tener el sol.

Si está orientado al oeste, recibirás una buena cantidad de horas de sol a la tarde, con lo que subirá la temperatura. En invierno será de agradecer en consumos, pero en verano será caluroso. Orientado al este que sería sol por la mañana, es de agradecer en verano y en invierno es algo más fresco. 

La que se considera como mejor orientación es al sur, donde recibes sol profundamente en el interior de la vivienda en invierno, ya que el sol transita bajo; en cambio en verano, va mucho más alto y no entra excesivamente dentro de las estancias, con lo que no será tan caluroso.

2º La distribución: distancias entre comedor y cocina, disponer de un baño antes de llegar a las habitaciones para que un invitado no tenga que atravesar una vivienda por completo, separación día y noche con alguna puerta a ser posible para ruidos en alguna cena si tienes algún niño durmiendo... son aspectos importantes en el día a día también.

3º La ventilación del inmueble también es muy importante, si el piso da a dos calles es fantástico para la circulación del aire, abriendo ligeramente las ventanas de ambos lados. Si la vivienda es esquinera también dispondrás de cierta corriente de aire. Pero si un piso da a un solo lado, el aire del interior circula poco y no tendremos esa brisa tan preciada en épocas veraniegas.

4º En cocina, a parte de poder comer o no, es importante fijarte en si tienes suficiente mármol o zona de trabajo, capacidad de armarios. Un buen lavadero también ayuda a no tener electrodomésticos dentro de la cocina con el ruido y también el espacio que eso supone.

5º El portal del edificio, los mismos buzones, nos pueden aportar mucha información de quien vive en ese edificio, también el estado del portal, la limpieza, los arreglos, nos dice mucho.

6º  Conviene saber los gastos de comunidad, a veces puedes encontrarte con sorpresas desagradables. El IBI también es un buen dato a tener en cuenta.

7º Intenta hablar con algún vecino, muchas veces la gente mayor del edificio te dará una información que puede ser oro, la convivencia a veces es difícil. No obstante esa información cuidado, relativízala, en todas la comunidades cuecen habas, y a veces se le da mucha importancia a hechos normales. Tan solo atender los casos graves, que sean una causa relevante como para no comprar esa vivienda.

HERRAMIENTAS A CONOCER

CATASTRO

En internet disponemos de una herramienta gratuita que es de mucha utilidad. Podemos mirar metros que constan en el ayuntamiento, edad del edificio e incluso repartición por estancias del metraje. Además de la referencia catastral.

https://www1.sedecatastro.gob.es/

También muy útil en el apartado de cartografía, hay un medidor por el que puedes ver la figura aérea de un edificio o saber los metros de profundidad y fachada de una casa.

STREET VEIW

O la vista satélite del propio google.com, introduciendo la misma dirección del inmueble podemos observar muchas cosas. Desde ver la orientación claramente, los patios, las casas de al lado, los tejados, de que materiales están hechos, especialmente si hay uralita en tejados. Es una herramienta que también da mucha información, podemos voltear la imagen o ponerla en 2D, acercar o alejar la imagen para ver con mas detalle.

REGISTRO PROPIEDAD

Para conocer el estado registral de la finca que queremos comprar tenemos esta herramienta online que es muy rápida y te evitas desplazamientos de ir a los registros fisicamente. https://sede.registradores.org/

TELEFONO 012 GENERALITAT CATALUNYA

Para saber si una vivienda dispone de cédula de habitabilidad, conocer la numeración o incluso cuanto queda para caducar, podemos llamar a este número.

CERTIFICADO ENERGÉTICO

Para poder conocer o incluso descargar el certificado energético de un inmueble, disponemos de este enlace https://certificacioenergetica.gencat.cat/

URBANISMO

Especialmente en el caso de las casas pero también en edificios con posibles afectaciones de ordenación, deberíamos de ir a urbanismo antes de comprar una vivienda. Es algo que muchas veces no se tiene en cuenta, pero podría ser de mucha gravedad. Es algo delicado, que podrían impedirte hacer obras en esa vivienda, o encontrarte con temas de expropiaciones de la finca.