VENDER VIVIENDA

 

A la hora de vender tu vivienda te voy a hacer un resumen lo más escueto posible para así poder ir decidiendo lo que creas mejor para ello.

VALORAR UN INMUEBLE

Hoy en día es más fácil que nunca poder hacer una valoración de tu vivienda, incluso la puedes hacer tu mismo, como te explicaré más adelante pero te recomiendo encarecidamente que elijas un buen profesional de tu zona para ello. Si es por Sabadell y alrededores no hace falta que te diga a quien te iría bien llamar 😁, valoración totalmente gratuita, y asesoramiento completo de todo las dificultades que podemos encontrarnos.

Una de las opciones sencillas, que hace unos años no existía, es simplemente el método de comparación, hoy lo usan todos los tasadores, a través de los portales usuales como idealista.com habitaclia.com fotocasa.es pisos.com yaencontre.com etc.... puedes hacer una buena estimación si lo tienes un poco por mano y si interpretas bien algunos conceptos. (terrazas, alturas ascensores, años finca, orientación, portales fachadas, calles ruidosas.... a parte de lo mas usual como el estado de reformas. Nunca dejarte influenciar por un piso concreto en tu bloque sino por un global en tu zona.

Otra de las opciones que usan algunas personas son portales como el de BBVA que nos da una herramienta estimativa que puede acercarte también a su precio. A veces da errores ya que es una maquina que no tiene en cuenta muchas otras cosas importantes como os he dicho antes, pero la verdad que es una guía que puede ser de utilidad. Hay un registro rápido con pocos datos si no eres cliente. 

https://www.bbva.es/personas/experiencias/bbva-valora/analiza-vivienda.html

TEMPOS (PRIMERO VENDER O COMPRAR)

Este dilema lo tiene una inmensa mayoría de personas que tienen y residen en su vivienda habitual y quieren cambiar. Ante todo os voy a das mi opinión pero es muy personal y cada uno debe enfocarlo como sienta mas seguro. 

Lo primero a tener en cuenta es si dispongo del dinero suficiente para comprar la vivienda futura, si no consiguiera vender la mía. Este aspecto es importantísimo, ya que en caso afirmativo da igual la opción que escojas pero si es negativo, o sea que necesito del dinero de la venta de mi vivienda, mi consejo sería primero poner a la venta mi vivienda, y te voy a resumir el porqué.

La gran ventaja de poner el piso a la venta primero, es que vendo al precio que quiero y organizo la entrega de mi vivienda decidiendo yo el tiempo de entrega, por ejemplo si necesito 5 meses después de arras pues 5 meses. No entrego mi vivienda mientras no pasen estos 5 meses para yo de esta manera tener tiempo para buscar tranquilamente. Que no quiere el comprador? pues no se lo vendo. Es una decisión mía todo el rato, no voy a remolque de decisiones de otros. Si no se cumple esta condición yo sigo en mi casa.

Si por el contrario tu ves alguna vivienda que te gusta tienes un verdadero dilema en reservar o no la vivienda que te gusta, y en todo caso siempre las decisiones serán a remolque de lo que te digan. Si no reservas lo pierdes si haces unas arras tienes riesgo de perderlas, los meses en ejecutar la compra los decidirán tus vendedores y tu no estas suficientemente preparado. Te aseguro que 3 meses buscando piso y 3 meses intentando vender no es lo mismo... vendiendo el tiempo pasa volando y a veces no vienen las opciones de compradores que tu necesitarías y un propietario nervioso y presionado suele bajar precio rápido y malvender su propiedad.

Ahora bien hay que tener claro que la vivienda que quiero no es utópica... que existe o puede existir en el mercado. Si es de mucha dificultad mejor pensar otro sistema ya que te obligaría a entregar tu vivienda y quizá no hayas encontrado lo que buscabas. Aun así eso sería un mal menor ya que has controlado el precio adecuado y los tiempos de entrega.

PRESENTACIÓN VIVIENDA

Es fundamental, y muchas veces los propietarios no se dan cuenta, que la presentación de la vivienda que se quiere vender sea lo mas buena posible, para ello recomendaré varias cosas que creo que os serán de gran ayuda.

1º Cualquier piso a reformar dificulta la compra de este y reduce mucho el número de personas aptas para comprarlo ya que además de la entrada, gastos escritura que tiene que aportar el comprador, precisa de la cantidad para reformar la vivienda, si la cantidad a aportar inicialmente es muy grande, el número de compradores se va reduciendo. Teniendo esta premisa clara, es importante que la visión de lo que vamos a vender sea lo más cercano posible a poder entrar a vivir sin obras.

2º Pintar siempre que puedas, además de sanear olores da una imagen de limpio importantísima a la hora de presentar nuestra vivienda.

3º Limpieza, a veces este concepto para según que personas es distinto. Contrata a algún profesional para que limpie a fondo esta vivienda, la gente le gusta abrir armarios de cocina... y comprobar el estado de muchas cosas, vale la pena por el coste que puedes tener, el resultado que te puede dar.

4º Ordena y vacía de objetos tanto como puedas. Es más importante de lo que parece que visualicemos poquísimos objetos en los muebles, repisas, cuadros... cuantas menos cosas hay en una vivienda la hace más atractiva,  hace que el visitante pueda verse mentalmente en ella viviendo. En este punto te voy a recomendar a la gurú del orden como "Marie Kondo", realmente espectacular.

5º Depende de tus circunstancias personales pero a preferir no vaciar de muebles la casa. Las camas, los armarios, los sofás, las mesas, si están puestos dan una imagen visual correcta de que caben perfectamente en la casa. Cuando presentamos vacío un inmueble a veces la sensación es distinta y las medidas de los muebles cuesta de imaginar, viendo los espacios mas pequeños aunque pueda parecer lo contrario. Por eso hoy en día se usa mucho el "home stagin", una opción muy buena si el piso es pequeño y lo tienes vacío.

6º Si la vivienda es antigua, con sabanas o edredones feos, cambia esos cubrimientos o cojines, solo con este detalle visual y con poco dinero mejoras mucho esa fotografía para potenciales clientes.

7º Añade alguna flor o algo de verde en las estancias, hace mas fresco el ambiente y la experiencia visual es clave a la hora de comprar.

8º Un perfume suave pero agradable en la vivienda también ayuda mucho a esa primera impresión visitando la vivienda. Hay viviendas que aunque al propiedad no se da cuenta pero el olor es desagradable y impiden la venta. Cuando no se reside, las tuberías desprenden un olor desagradable en pocas semanas, es importante solucionar este tema.

9º Revisa que funcionen las luces, las ventanas o puertas que puedan abrir y cerrar, manetas, una simple bombilla fundida o algo estropeado durante la visita da una sensación muy mala que aumenta la sensación del dinero que hay que gastar en la vivienda. Una vivienda con todo funcionando perfecto es al contrario, por muy antiguo que este todo.

Adjunto resumen que a veces envío a propietarios para antes de hacer la promoción y fotos de la casa.

DOCUMENTACION A APORTAR EN UNA VENTA.

Cuando decidamos vender una vivienda, debemos de ir preparando toda una serie de documentación que en la firma de escritura de venta nos harán presentar. Te adjunto un resumen de todo lo que te pedirán el día concreto, aunque los dos últimos documentos se solicitan cuando ya tenemos la fecha concreta de esa firma, el resto mejor tenerlo al inicio ya que caducan cada mucho tiempo. 

ESCRITURAS 

Debemos llevar las escrituras que es el titulo de nuestra propiedad.

CEDULA HABITABILIDAD

Es un documento que realizan arquitectos que verifica que tu vivienda es apta para ser habitada. Si en la vivienda no se puede vivir, lo que hacen es un sustitutivo (INH) donde alegan las reparaciones que deberían de hacerse en la vivienda para obtener dicha cedula, con este sustitutivo hay alguna entidad financiera que al comprador no le dejaría hipotecar por lo que por poco que se pueda seria importante disponer de cedula vigente. Si esta caducada deberías de pedir su renovación.

CERTIFICADO ITE. 

Esto es la inspección técnica de edificios. Si tu vivienda tiene mas de 45 años de antigüedad es obligatorio tener cursada la ITE. Si no dispones de ella teniendo esta antigüedad podrías tener problemas con el banco de tu comprador para su hipoteca.

CEE

Certificado de eficiencia energético, solicitado en notaría y que valora al inmueble energéticamente. Te dejaré una pagina web fantástica para ver si dispones de ella, incluso descargarla o también ver si la vivienda que vas a comprar la tiene:  

https://certificacioenergetica.gencat.cat/

IBI

La contribución y impuesto de bienes inmuebles en una venta en Sabadell hacen presentar los 4 últimos años. Otras ciudades las notarias pueden comprobar que está ya pagado pero en Sabadell no es posible por lo que así se solicita. 

Para el pago del último IBI del año que se realiza la venta, hasta no hace mucho, quien era propietario el 1 Enero de este año le pertenecía su pago, no obstante hay sentencia del supremo que está prevaleciendo últimamente sobre la cual el vendedor, a no ser que pacten lo contrario, puede repercutir este pago según se haya disfrutado esa vivienda ese año.  

Ejemplo: firmando una venta vivienda el 1-02-2021, el vendedor solo debería de pagar un mes de ese IBI.

CERTIFICADO COMUNIDAD PROPIETARIOS

Otro documento importantísimo y que el notario nos obligará a presentar es éste certificado que puede emitir el presidente de la comunidad de la vivienda o su administrador de fincas. En el certificado debe constar que no tiene deudas ni ordinarias ni extraordinarias.

CERTIFICADO SALDO PENDIENTE

En caso de tener todavía hipoteca en la vivienda que vendemos, cuando tengamos el día de firma de esa venta solicitaremos a nuestra entidad financiera este documento, por el cual saldaremos esa hipoteca. El comprador o el banco hipotecante deberá de retener esa cantidad para saldar y quitar del registro esa carga. Para ello se retendrá la cantidad de saldo hipotecario que nos marquen más su cancelación registral.

MUDANZA

Sobre mudanzas solo recordaros algunos puntos que seguro sabéis pero igual os hago de recordatorio.

Sobre empaquetar te recomendaré pedir cajas de comercios, tienen muchas veces a diario y son para tirar. Mejor etiquetar las cajas para así abrirlas después y saber que hay dentro. También comentar que es mejor seguir un orden de peso o de entrada a la vivienda. Mejor cajas medianas sin excesiva carga, ya que si la caja es grande, al transportarla te será más cómodo.

Limpiar y pintar la vivienda que hemos comprado antes de un traslado, cualquier cosa con los muebles por el medio lo hace más incómodo.

Prioriza lo importante, no podrás acabar nunca el primer día, si no tus nervios te van a hacer estallar. Piensa que un traslado muchas veces es causa de depresión y estrés, es muy común pasar por un periodo extraño a nivel mental. 

Es clave priorizar y dar orden según importancia. Por ejemplo priorizar camas para poder descansar esa noche, enseres de cocina para poder cenar ese mismo día. Ir a mínimos a conseguir ese día... la mañana siguiente y los otros días ya iras ordenando el resto de cosas.

Si puedes hacer un traslado un viernes mejor, para tener el día siguiente libre y poder terminar de ordenar todo y disfrutar de tus progresos.

Aprovecha para tirar cosas. Todos tenemos en nuestras viviendas una ingente cantidad de tonterías que ni usamos ni usaremos.... no dudes en tirar o deshacerte de objetos que no hayas usado en varios meses o años porque solo hace que entorpecer nuestra vida.